Rezervácie - pozor čo podpisujete!

Hneď na úvod sa nevyhneme kritickému konštatovaniu, že mnohé realitné kancelárie (nie všetky) uzatvárajú rezervačné zmluvy najmä na ten účel, aby si zabezpečili svoju odmenu (nesprávne províziu). Uvedomujeme si tvrdosť tohto tvrdenia, avšak postupne sa pokúsime objasniť, prečo rezervačné zmluvy nemajú v realitnom obchode až také opodstatnenie, resp. prečo sú mnohokrát neplatné. 

                                                                                                                   

REZERVAČNÁ ZMLUVA vs. ZMLUVA O BUDÚCEJ  ZMLUVE  

Realitné kancelárie si len málokedy uvedomujú rozdiel medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve, keďže niekedy ich úplne zamieňajú (stotožňujú) a inokedy neopodstatnene rozlišujú. Lepšie povedané, realitné kancelárie častokrát nevedia, či ich rezervačná zmluva má prvky zmluvy o budúcej zmluve – a teda či ich rezervačná zmluva má (môže) obsahovať aj záväzok (povinnosť) pre zmluvné strany uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. Rezervačná zmluva je v takom prípade len zlým pomenovaním zmluvy o budúcej zmluve. Samozrejme ani tu nejde o zmluvu o budúcej zmluve v jej čistej podobe, keďže na takejto zmluve sa ako osobitná zmluvná strana zúčastňuje zväčša aj realitná kancelária, resp. v takej zmluve sú aj iné osobitné prvky, ktoré nie sú typické pre zmluvu o budúcej zmluve.

Ak teda realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy, v ktorých je priamo vyjadrený záväzok zmluvných strán uzavrieť do určitej doby inú zmluvu (čo je v realitnej praxi v podstate pravidlom), tak je to presne ten istý predmet zmluvy ako má zmluva o budúcej zmluve – a teda uzatvorená rezervačná zmluva je v takom prípade naozaj zmluvou o budúcej zmluve. Avšak, ak v takejto rezervačnej zmluve chýbajú niektoré podstatné náležitosti, ktoré vyžaduje kúpna zmluva, tak v takom prípade ide o neplatne uzatvorenú zmluvu o budúcej zmluve (ktorá je len nazvaná ako rezervačná zmluva). (1)  

REZERVAČNÁ ZMLUVA

V praxi je rezervačná zmluva väčšinou písomná zmluva medzi kupujúcim a sprostredkovateľom, resp. trojdohoda medzi kupujúcim, sprostredkovateľom a predávajúcim, ktorá obsahuje len záväzok, resp. by mala obsahovať, že nehnuteľnosť, ktorá je predmetom rezervačnej zmluvy nebude po istý čas (kupujúcim rezervované obdobie) predávajúcim, resp. sprostredkovateľom ponúkaná na predaj, resp. že nedôjde počas rezervovaného obdobia kupujúcim k predaju nehnuteľnosti tretej osobe (niekomu inému).

Občiansky zákonník pojem rezervačná zmluva nepozná, je to občianskym zákonníkom nedefinovaná, nepomenovaná – inominátna zmluva, uzatvorená podľa § 51 Občianskeho zákonníka, ktorého ustanovenie je pomerne stručné a znie:

§ 51

Účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

Ako už bolo spomenuté, účelom rezervačnej zmluvy je, ako to aj z názvu vyplýva, iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho. Nemala by v nej byť priamo obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, keďže v tejto fáze väčšinou nie sú vyjasnené podstatné náležitosti kúpnej zmluvy. Prípadne nie sú zrejmé ani iné podmienky kúpnej zmluvy, ktoré môžu mať pre zmluvné strany podstatný význam pre rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti (napr. výmaz pôvodných záložných práv, financovanie kúpnej ceny, jej splatnosť, zaťaženie nehnuteľnosti novým záložným právom financujúcej hypotekárnej banky atď.). Obzvlášť upozorňujeme na byty a nebytové priestory, na ktoré sa vzťahuje osobitný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý v § 5 definuje, čo je podstatnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu / nebytového priestoru. Je tam uvedených niekoľko bodov, čo taká zmluva musí obsahovať, resp. čo tvorí podstatné náležitosti takej zmluvy. A keďže v § 50a Občianskeho zákonníka sa výslovne vyžaduje, aby v zmluve o budúcej zmluve boli dohodnuté všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, nemôže byť taká rezervačná zmluva posudzovaná ako platná zmluva, ak v nej tie náležitosti chýbajú. Inak povedané, ak rezervačná zmluva obsahuje povinnosť zmluvných strán uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu a zároveň tam absentujú tieto podstatné náležitosti, tak taká rezervačná zmluva bude zrejme neplatná, resp. neplatný bude záväzok (povinnosť) uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. A ak je v takom prípade dohodnutá aj zmluvná pokuta za bezdôvodné neuzavretie kúpnej zmluvy, tak aj takéto sankcionovanie za nesplnenie neplatného záväzku by bolo neplatné. Napriek tomu však rezervačné zmluvy častokrát svojich účastníkov „nútia“ pod hrozbou sankcií uzavrieť aj zmluvu o budúcej zmluve, resp. kúpnu zmluvu. To vnímame ako neprípustné a v prípade sporu je to ľahko napadnuteľné na súde.

Opäť sa teda vrátime k základnému účelu rezervačnej zmluvy. Podľa nášho názoru, účelom rezervačnej zmluvy má byť len krátkodobo rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho za účelom prípravy podkladov, dokumentov a zmlúv (napr. príprava zmluvy o budúcej zmluve, resp. priamo príprava kúpnej zmluvy, zadováženie ďalších informácií o nehnuteľnosti, o spôsobe vyplatenia kúpnej ceny atď.). Takéto rezervačné zmluvy majú obsahovať len deklaratórne vyhlásenia o úmysle uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. Záväznosť takýchto zmlúv spočíva najmä v tom, aby vlastník svoju nehnuteľnosť dočasne nepredal žiadnej tretej osobe (teda aby bola rezervovaná v prospech potenciálneho kupujúceho), a tiež v tom, aby si predávajúci aj kupujúci spolu s realitnou kanceláriou poskytli vzájomnú súčinnosť najmä pri príprave zmluvy o budúcej zmluve. Preto nesúhlasíme s tým, aby takéto rezervačné zmluvy obsahovali sankcie za porušenie „záväzku“ uzavrieť v budúcnosti inú zmluvu – či už kúpnu, alebo len zmluvu o budúcej zmluve (keďže to ani nie je účelom rezervačnej zmluvy, ale účelom je rezervácia nehnuteľnosti); akceptovateľné sa zdá iba sankcionovanie za pasivitu pri spolupráci na príprave uvedených podkladov, dokumentov a zmlúv. Taktiež nesúhlasíme ani s tým, aby sa napriek zaužívanej praxi, už na základe takejto rezervačnej zmluvy vyplácali preddavky, či rezervačné poplatky realitnej kancelárii, keďže zatiaľ vôbec nie sú zrejmé podmienky samotného predaja nehnuteľnosti. Kupujúci sa tak po zaplatení rezervačného poplatku, resp. preddavku na kúpnu cenu, dostáva do veľmi nevýhodnej pozície a pod neprípustný tlak, lebo nevie predvídať ďalší proces kúpy a nie je oboznámený s podmienkami, ktoré musí splniť, aby nehnuteľnosť mohol nadobudnúť do vlastníctva. Je to aj v rozpore s niektorými rozhodnutiami Najvyššieho súdu v obdobných veciach (1), ale tiež aj v rozpore so spotrebiteľskými právami. Zmluvná strana sa predsa nemôže zaviazať uzavrieť v budúcnosti zmluvu, ktorej obsah a podmienky nie sú riadne definované a vopred známe. Ľudovo povedané, išlo by o „mačku vo vreci“, čo náš právny poriadok nepripúšťa, a to i napriek zaužívanej praxi v realitnej oblasti.

Ak sme v úvode naznačili, že realitným kanceláriám ide pri uzatváraní rezervačnej zmluvy len o odmenu (nesprávne províziu), tak toto je hlavný bod, o ktorý opierame svoje tvrdenie. Realitné kancelárie totiž majú už v tejto fáze obchodu možnosť narábať s rezervačným poplatkom, a to i napriek tomu, že zmluvné strany (kupujúci a predávajúci) ešte vôbec nemajú dohodnuté podmienky predaja nehnuteľnosti.

ZMLUVA O BUDÚCEJ ZMLUVE

Ide o písomnú zmluvu medzi kupujúcim a predávajúcim, je to však zmluva, ktorú občiansky zákonník pozná, ide o definovanú - pomenovanú zmluvu, ktorá je v občianskom zákonníku pomenovaná v § 50a a § 50b v nasledovnom znení:

§50a

(1) Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach

(2) Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.

(3) Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

§50b

Ustanovenie § 50a sa použije primerane aj na zmluvy, ktorými sa účastníci dohodli, že obsah zmluvy bude ešte doplnený, pokiaľ pritom dali nepochybne najavo, že zmluva má platiť, aj keby k dohode o zvyšku obsahu zmluvy nedošlo.

Ak teda rezervačná zmluva má už od začiatku zadefinované všetky podstatné náležitosti, ktoré musí obsahovať kúpna zmluva, tak možno takúto rezervačnú zmluvu posudzovať podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje zmluvu o budúcej zmluve. Zmyslom takýchto rezervačných zmlúv nie je len rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho, ale účelom je už záväzok (povinnosť) uzavrieť v budúcnosti (do určitej doby) riadnu kúpnu zmluvu. Tento záväzok uzavrieť v budúcnosti riadnu kúpnu zmluvu je teda už výslovne vyjadrený a spravidla je nesplnenie tohto záväzku zabezpečené zmluvnou pokutou. V tomto prípade je teda lepšie takú „rezervačnú zmluvu“ nazvať priamo ako zmluvu o budúcej zmluve. Z praxe je vidieť, že bežní ľudia si oveľa viac uvedomujú svoj záväzok práve zo zmluvy o budúcej zmluve, pričom rezervačnú zmluvu vnímajú menej záväzne.

Realitné kancelárie zvyknú do takejto zmluvy o budúcej zmluve vložiť osobitné ustanovenia o mandátnej zmluve, príkaznej zmluve, zmluve o úschove, plnomocenstve, prípadne iné nepomenované zmluvy v zmysle § 51 OZ, alebo sa na nich priamo zúčastňujú ako osobitná zmluvná strana. Pokiaľ sú tieto ďalšie prvky v zmluve o budúcej zmluve precízne upravené, možno ich považovať za prijateľné.

Naopak, chybou je, ak realitná kancelária uzavrie zmluvu o budúcej zmluve len s kupujúcim (bez predávajúceho), alebo ak sa má na základe zmluvy o budúcej zmluve (nazvanej ako rezervačná zmluva) zbytočne uzavrieť ešte jedna zmluva o budúcej zmluve...

REŽIM OBCHODNÉHO PRÁVA

Kým zmluva o budúcej zmluve je v Občianskom zákonníku upravená (stručne) v § 50a, tak obchodnoprávna zmluva o uzatvorení budúcej zmluvy je upravená aj v režime Obchodného zákonníka (avšak obšírnejšie). Obchodný zákonník teda zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy upravuje v § 289 a nasl. Aj keď nevidíme dôvod, aby realitné kancelárie podrobovali svojich klientov (nepodnikateľov) režimu obchodného práva, Obchodný zákonník takéto konanie nezakazuje. Na dobrovoľnom použití režimu obchodného práva sa však účastníci zmluvy (nepodnikatelia) musia osobitne písomne dohodnúť (napríklad vyhlásením v danej zmluve, čo mnohokrát absentuje), treba však uviesť, že takéto konanie realitných kancelárií a to podrobením klientov (nepodnikateľov) režimu obchodného práva je sporné, nakoľko väčšina realitných obchodov ako aj zmluvných vzťahov, ktorých účastníkom sú realitné kancelárie so svojimi klientmi sú spotrebiteľské zmluvné vzťahy, riadia sa spotrebiteľským právom (judikatúra to potvrdzuje).

Rozdiel je napríklad v tom, že podľa Občianskeho zákonníka sa zmluvné strany musia dohodnúť o všetkých podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy, avšak podľa Obchodného zákonníka postačí, ak je predmet plnenia určený aspoň všeobecným spôsobom. A tu sa dostávame opäť k tzv. rezervačným zmluvám – môže sa totiž stať situácia, že kým rezervačná zmluva podľa Občianskeho zákonníka by mohla byť posúdená ako neplatná zmluva o budúcej zmluve, tak v režime obchodného práva by to mohla byť platná zmluva o uzavretí budúcej zmluvy. V zmluve o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy podľa Obchodného zákonníka teda nemusia byť uvedené všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy (stačí vymedziť predmet kúpnej zmluvy aspoň všeobecným spôsobom), ale ak je v nej uvedený záväzok uzavrieť do určitej doby kúpnu zmluvu, tak by išlo o zmluvu platnú bez ohľadu na to, či je nazvaná ako rezervačná zmluva. 

Pri porovnaní oboch režimov zmluvy o budúcej zmluve by sme našli aj viacero rozdielov (napr. aj pri uplatňovaní náhrady škody, zmluvnej pokuty, uznaní záväzku, dĺžkou premlčacej doby a pod.), ale pre účely tohto článku ich nebudeme osobitne rozoberať. Napriek tomu si myslíme, že realitné kancelárie by mali na tieto okolnosti svojich klientov upozorňovať.

ZÁVER

Vzhľadom na vyššie uvedenú problematiku teda naozaj môže nastať situácia, že rezervačná zmluva, resp. zmluva o budúcej zmluve bude neplatná. Zostáva však otvorenou otázkou, že či v takom prípade bude neplatná aj kúpna zmluva, ktorá bola uzatvorená na základe neplatnej zmluvy o budúcej zmluve. Poukazujeme pri tom na § 37, ods. 1 Občianskeho zákonníka – teda, či právny úkon bol urobený slobodne, alebo na základe donútenia pod hrozbami vysokých sankcii za neuzavretie kúpnej zmluvy. Taktiež upriamujeme pozornosť aj na § 52a, ods. 2 a § 53d Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú spotrebiteľské vzťahy – vzájomnú závislosť zmlúv, resp. uzavretie zmlúv za použitia nekalých obchodných praktík, alebo ktoré obsahujú neprijateľné zmluvné podmienky.

Na záver by sme sa radi vrátili ku konfrontačnému tvrdeniu z úvodu článku, že realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy najmä na ten účel, aby si zabezpečili svoju odmenu (nesprávne províziu). Vzhľadom na vyššie uvedené sa teda oprávnene pýtame, že prečo realitné kancelárie už na základe rezervačnej zmluvy nútia záujemcu (kupujúceho) zložiť určitú sumu (ako rezervačný poplatok, či preddavok), keď v tejto fáze realitný obchod nie je ešte vôbec pripravený, a keď nie sú známe takmer žiadne okolnosti dôležité pre kvalifikované rozhodnutie ohľadne uzavretia kúpnej zmluvy. Vyvstáva tu právna otázka, že na základe akého právneho titulu si v prípade, ak sa zamýšľaný realitný obchod nezrealizuje z dôvodu neuzavretia zmluvy na strane záujemcu (kupujúceho) realitné kancelárie ponechávajú rezervačný poplatok vo forme zmluvnej pokuty a na akú povinnosť vyplývajúcu z rezervačnej zmluvy túto zmluvnú pokutu viažu, nakoľko zo samotnej rezervačnej zmluvy nevyplýva  pre záujemcu (kupujúceho) povinnosť uzavrieť  zmluvu, pričom jediný platný právny záväzok zo skutočnej a platnej rezervačnej zmluvy je povinnosť – záväzok vyplývajúci pre vlastníka (predávajúceho) a to nepredať nehnuteľnosť tretej osobe – rezervovať nehnuteľnosť pre záujemcu (kupujúceho) na určité záujemcom (kupujúcim)  rezervované obdobie ako aj  záväzok - povinnosť realitnej kancelárie, neponúkať nehnuteľnosť na predaj tretej osobe počas doby trvania rezervovaného obdobia záujemcom (kupujúcim). Na záujemcov - kupujúcich takéto uzatvorenie rezervačnej zmluvy vytvára neprimeraný tlak a pri kúpe sa nerozhodujú slobodne, ale práve pod ťarchou prepadnutia zloženého preddavku. Kupujúci sa totiž len málokedy odhodlajú nárokovať si svoje peniaze späť od realitnej kancelárie, ak sa zamýšľaný realitný obchod neuskutoční. Realitná kancelária však má na základe rezervačnej zmluvy už hneď na začiatku veľkú kontrolu nad svojou províziou, pričom samotný prevod nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho môže prebehnúť aj o niekoľko mesiacov neskôr.

Žiaľ, v praxi sme sa ani raz nestretli s kvalifikovaným vysvetlením rozdielu medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve – najmä v tom prípade, ak obe takéto zmluvy priamo obsahujú záväzok (povinnosť) zmluvných strán do určitej doby uzavrieť inú (kúpnu) zmluvu. Okrem toho autori takých rezervačných zmlúv používajú aj v rezervačnej zmluve označenia ako „budúci predávajúci“, „budúci kupujúci“, „budúca zmluva“ a pod., pričom tieto pojmy sú typické pre zmluvu o budúcej zmluve. Ak by sme urobili pokus a predložili realitným kanceláriám dve zmluvy – a to rezervačnú zmluvu a zmluvu o budúcej zmluve – a zároveň by sme v takýchto zmluvách vymazali ich názov a príslušné paragrafy, tak mnohé realitné kancelárie (a ani mnohí právnici) by nevedeli určiť, ktorá z nich je rezervačná a ktorá je zmluva o budúcej zmluve... A dôvod je jediný – obe obsahujú záväzok uzavrieť v budúcnosti inú zmluvu, hoci rezervačná zmluva by taký záväzok obsahovať nemala.

V prípade, že rezervačná zmluva obsahuje (má obsahovať) takýto záväzok zmluvných strán v budúcnosti uzavrieť inú zmluvu, tak potom úplne stráca zmysel rozlišovanie rezervačnej zmluvy a zmluvy o budúcej zmluve (resp. obchodnoprávnej zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy).

My v praxi rezervačné zmluvy nepoužívame ani ich neodporúčame. My odporúčame vždy podpisovať len platnú, riadnu a vyváženú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve s prílohou kúpnej zmluvy, so všetkými zákonnými náležitosťami, tak aby všetky práva a povinnosti zmluvných strán boli vyvážené, aby ani jedna zmluvná strana nebola znevýhodnená a to za nasledovných podmienok:

• zmluvu o budúcej zmluve uzatvoriť na strednodobé obdobie – minimálne 2 mesiace (optimum 3-5 mesiacov), ak niečo vybavíte skôr, všetci budete spokojníý, v prípade ak sa niečo nepodarí máte dostatočnú časovú rezervu na vyriešenie problému,

• v prípade ak sa realizuje úhrada „rezervačnej zálohy“, uhrádzať ju len ako úhradu dohodnutej časti kúpnej ceny a to na základe vyššie spomínanej zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, maximálne však vo výške 2% - 7% z ceny nehnuteľnosti (primerane podľa ceny nehnuteľnosti, nikdy nie viac ako 2-3 tisíc EUR), samozrejmosťou je úhrada len na bankový účet,

• pri takýchto zmluvných transakciách, z ktorých vyplývajú zákonné a legislatívne platné povinnosti pre jednotlivé zmluvné strany, je zvykom aj zapracovanie prípadných sankcií, zmluvných pokút do zmluvnej dokumentácie, musia však byť vyvážené, primerané,

• pravosť podpisov všetkých účastníkov konania z dôvodu právnej istoty zmluvných strán úradne overiť.

V prípade ak Vás uvedená problematika zaujala, nie ste si istý akú zmluvú mate podpísať a potrebujte analyzovať  zmluvnú dokumentáciu ohľadom rezervácie nehnuteľnosti, alebo sa vás uvedená problematika dotýka – prepadla vám rezervačná záloha a potrebujete overiť možnosť vymáhania prepadnutej rezervačnej zálohy, resp. rezervačného poplatku neváhajte nás kontaktovať:

Horváth Tibor – 0905 299 352

Mgr. Horváthová Marta – 0918 818 131

E-mail: info@realityferovo.sk

Facebook: Reality férovo

Osobne:

Budovateľská 2256/46, 927 01 Šaľa

(1) V zmysle § 50a, ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.“ Čiže podľa Občianskeho zákonníka už v zmluve o budúcej zmluve (a to bez ohľadu na to, či je nazvaná ako „rezervačná zmluva“, musia byť uvedené všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy.